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Städtische Wohnungen Zürich: Alles was ihr wissen müsst

Autorenbild: Geora RobertsGeora Roberts

Aktualisiert: vor 10 Stunden


Bezahlbare Wohnungen sind in Zürich Mangelware und es braucht einiges an Ausdauer, eine Bleibe zu finden. Was nicht alle wissen: Eine wichtige Anbieterin günstiger Mietwohnungen ist die Stadt Zürich selbst. In diesem Artikel fassen wir alles Wissenswerte zu diesen sogenannten städtischen Wohnungen einfach zusammen.



Fast 10'000 günstige Wohnungen

Yellow apartment building with hedge in front of it
Städtische Wohnsiedlung Riedtli

Die Stadt Zürich vermietet laut ihrer eigenen Webseite etwa 9'500 Wohnungen zu günstigen Konditionen. Diese sogenannten städtischen Wohnungen findet man prinzipiell in allen Quartieren und auch in allen Grössen: von 1 Zimmer-Studios bis hin zu 6.5-Zimmer Familienwohnungen und sogar Häusern ist alles dabei. Wir haben die Mietpreise des letzten Jahres analysiert und berechnet, dass eine städtische 3.5-Zimmer Wohnung im Median etwa 1'500 Franken pro Monat kostet. Die 4.5-Zimmer Wohnungen wurden im letzten Jahr für etwa 1'700 Franken vermietet und 5.5-Zimmer Wohnungen für etwa 1'900 Franken. Diese Wohnungen sind also wirklich extrem viel günstiger als was man auf dem ‘normalen’ Markt (Homegate etc) findet.

Im Jahr 2024 wurden pro Woche etwa 7-8 städtische Wohnungen in Bestandesliegenschaften inseriert. Dazu kamen auch noch diverse Wohnungen in Neubauprojekten. Somit werden pro Jahr viele Hundert städtische Wohnungen frei. Jedoch ist auch die Nachfrage riesig, wodurch es nicht einfach ist, eine zu ergattern. In den nächsten Jahren wird die Stadt wohl zudem stärker gegen die Unterbelegung in gewissen Wohnungen vorgehen (Interview im Tagesanzeiger). Die Chancen, eine städtische Wohnung zu ergattern, werden also hoffentlich steigen!

Nur am Rande möchten wir hier noch erwähnen, dass nicht ganz alle städtischen Wohnungen super günstig sind. Im vergangenen Jahr wurde auch sanierte städtische Wohnungen zu deutlich höheren Preisen (mehr als CHF 3000/Monat für 4.5 Zimmer) vermietet. Auch in Neubauprojekten sind die Mieten oft etwas höher als in Bestandesliegenschaften. Wir führen dies auf eine höhere Kostenmiete zurück.

 

Vorschriften bei der Vermietung freitragender städtischer Wohnungen

Freitragende städtische Wohnungen sind nicht subventioniert und werden zur Kostenmiete angeboten. Dies bedeutet, dass bei der Vermietung keine Gewinne entstehen. Eine solche Wohnung kommt für euch in Frage, wenn ihr folgende Vermietungsbedingungen erfüllt:

Für die Belegung wird wie bei Genossenschaften eine einfache Formel angewandt: Anzahl Personen + 1.5 = maximale Zimmeranzahl. Ein Paar (2 Personen) kann also maximal eine 3.5-Zimmer Wohnung beziehen. Für eine Familie mit 2 Erwachsenen und 2 Kindern (4 Personen) kommt eine 5.5-Zimmer Wohnung in Frage.

Beim Einkommen ist es etwas komplizierter. Beim Mietbeginn darf das steuerbare Einkommen plus ein Zehntel des steuerbaren Vermögens über 200’000 höchstens viermal so hoch sein wie der Bruttojahresmietzins. Achtung: es handelt sich um das steuerbare Einkommen, also das, was ihr nach den verschiedenen Abzügen in der finalen Steuerrechnung drin habt. Ein Rechenbeispiel ohne Vermögen: Bei einer Miete von CHF 1'500 pro Monat (typische städtische 3.5 Zimmer Wohnung) darf euer steuerbares Haushaltseinkommen das Vierfache nicht überschreiten, sprich, es darf nicht mehr als 6'000 im Monat oder 72'000 im Jahr betragen. Weitere Rechenbeispiele zu Einkommen und Vermögen findet ihr hier.

Zudem müsst ihr euren Wohnsitz zu Mietbeginn in die Stadt Zürich verlegen. Ausgenommen von der Wohnsitzregelung sind Personen in Ausbildung, die als Wochenaufenthalter*in angemeldet sind.


Vorschriften bei der Vermietung subventionierter städtischer Wohnungen

Diese Wohnungen sind Personen mit geringem Einkommen vorbehalten. Die Mieten werden subventioniert, sprich, die Stadt Zürich deckt einen Teil der Kosten. Entsprechend gelten bei der Vermietung strengere Regeln:

Die maximale Wohnungsgrösse beträgt wie bei freitragenden Wohnungen Anzahl Personen + 1.5. Beim Einkommen gelten fixe Limiten: für einen 1-Personen-Haushalt darf das steuerbare Einkommen CHF 53'000 nicht überschreiten, ab 2 Personen ist die Grenze bei CHF 62'600. Die Beträge werden jedes Jahr angepasst. Wer eine subventionierte Wohnung wünscht, darf kein steuerbares Vermögen über CHF 200'000 besitzen.

Zusätzlich zu diesen Regeln muss auch der Wohnsitz für mindestens 2 Jahre vor Mietbeginn im Kanton Zürich gewesen sein. Ausserdem muss eine Schweizer Staatsbürgerschaft oder eine Niederlassungs- bzw Daueraufenthaltsbewilligung vorliegen.

Subventionierte Wohnungen sind in der E-Vermietung gekennzeichnet. Bewerbt euch nur, wenn ihr die Bedingungen erfüllt.

 

Wie kann man sich für eine städtische Wohnung bewerben?

Freie Wohnungen schreibt die Stadt Zürich auf ihrem Online-Portal (E-Vermietung) und in der Gratiszeitung Tagblatt aus. Die Wohnungen gehen meistens an Freitagen online und sind dann normalerweise eine Woche lang ausgeschrieben. Wer also systematisch jede Woche schaut, verpasst eigentlich keine Wohnung. Aber man muss natürlich jede Woche dran denken. Wem das zu mühsam ist, der/die abonniert unser Suchabo und aktiviert den Filter 'städtische Wohnungen'. Dann kommen alle neuen passenden Inserate einfach per E-Mail.

Gefällt euch ein Inserat, so könnt ihr euch ganz einfach online bewerben, indem ihr ein Konto bei den Online-Services der Stadt Zürich anlegt. Und dann braucht es Glück, denn: Wer an die Besichtigung eingeladen wird, entscheidet ein Zufallsgenerator! Nach der Teilnahme an der Besichtigung erhält man dann ein weiteres Bewerbungsformular, welches wieder online ausgefüllt werden kann. Achtung: Wer nicht erscheint, erhält auch kein Formular. Die Teilnahme an der Besichtigung ist ein Muss. Für die definitive Bewerbung braucht ihr diverse Dokumente, welche hier (Rubrik 'Für Wohnung bewerben') aufgelistet sind.

Wie dann entschieden wird, wer die Wohnung tatsächlich mieten darf, wissen wenige, denn dazu gibt es seitens der Stadt nicht viele Infos. Wir vermuten, dass Dringlichkeit eine Rolle spielt, dass es aber auch einen gewissen Grad an Willkür gibt, schliesslich übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches. Alle Infos zum Bewerbungsprozess könnt ihr auch hier einsehen.

 

Sehr begehrt: Städtische Neubauprojekte

Natürlich gibt es bei der Stadt Zürich auch Neubauprojekte. Die Stadt ist nämlich bemüht, die Menge an günstigem Wohnraum zu erhöhen. Für neue städtische Wohnungen gelten meist dieselben Regeln bei der Vermietung wie bei Bestandesliegenschaften. Die Vermietung läuft über die Webseite der Stadt Zürich, oft aber über separate Portale. Es gibt einen gratis Newsletter, der zum Teil über die Vermietungsstarts informiert (siehe unten). Meistens sind die Wohnungen mindestens eine Woche lang ausgeschrieben, es besteht also keine enorme Eile wie bei Neubauprojekten der Genossenschaften, aber wenn man nicht regelmässig schaut, kann man diese tollen Projekte auch verpassen. Hier hilft das Suchabo von Genossenschaffen, denn wenn man den Filter ‘städtische Wohnungen’ aktiviert, erhält man frühzeitig Informationen zu Erstvermietungen der Stadt Zürich. Wir informierten in letzter Zeit über die Projekte Leutschenbach, Tramdepot Hard und Letzi und beobachten auch das Projekt Hardau I.

 

Der Ligi-Newsletter: Mehr oder weniger up-to-date

Die Stadt Zürich bietet für ihre Neubauprojekte gratis den Ligi-Newsletter an. Nachdem man für die Online-Services der Stadt Zürich ein Konto angelegt hat, kann man im Login-Bereich den Newsletter aktivieren. Für uns hat das übrigens lange nicht funktioniert: Wir hatten den Newsletter aktiviert (Checkbox ausgewählt), bekamen jedoch keine E-Mails. Das ging ein Jahr lang so. Wir gingen davon aus, dass halt keine Nachrichten verschickt wurden – schliesslich hatten wir den Newsletter ja aktiviert! Doch dann probierten wir eines Tages etwas aus: Wir aktivierten und deaktivierten den Newsletter mehrmals. Und tadaaaa: Nach etwa einer Woche kam dann die E-Mail über den Vermietungsstart beim Tramdepot Hard. Es ist unklar, ob ein Jahr lang wirklich nichts versandt wurde, oder ob das bei uns ein Bug war. Falls ihr also noch nie eine Ligi-E-Mail erhalten habt, empfehlen wir euch, das Deaktivieren und Reaktivieren auch mal auszuprobieren. Auch noch zu erwähnen ist, dass der Ligi-Newsletter nicht über alle Neubauprojekte der Stadt informiert. Während die Vermietungsstarts für das Tramdepot Hard und die Siedlung Letzi tatsächlich angekündigt wurden, erhielten wir keine Infos über die Siedlung Leutschenbach. Dort erschienen in letzter Zeit einfach ab und zu freie Wohnungen in der normalen E-Vermietung. Also: verlasst euch nicht 100% auf den Ligi-Newsletter. Schaut entweder jede Woche in die E-Vermietung rein oder abonniert unser Suchabo. Wir beobachten alle städtischen Neubauprojekte und verschicken alle Infos in Echtzeit. Übrigens: Bei den Neubauprojekten verschicken wir, falls der genaue Vermietungsstart bekannt ist, eine Warnung etwa 10 Tage vorher. Dies ist nicht immer möglich, da der Vermietungsbeginn manchmal auch geheim gehalten wird.

 

Zusammenfassung

Die städtischen Wohnungen bieten bezahlbaren Wohnraum in der Stadt Zürich. Die Mieten sind meist markant tiefer als auf dem ‘normalen’ Markt. Eine Ausnahme bilden renovierte oder neu gebaute Wohnungen, wo die Kostenmiete zum Teil höher ausfällt. Obwohl pro Jahr Hunderte städtische Wohnungen inseriert werden, ist es nicht einfach, eine zu ergattern. Der Grund ist, dass die Nachfrage enorm hoch ist. Beim kürzlich ausgeschriebenen Tramdepot Hard gingen in kürzester Zeit tausende Bewerbungen ein (Artikel Limmattaler Zeitung). Natürlich auch wegen der tollen Lage dieser Wohnungen.

Wenn ihr die Mietbedingungen für städtische Wohnungen erfüllt, so empfehlen wir euch, die E-Vermietung jede Woche zu besuchen und den Ligi-Newsletter zu abonnieren oder unser Suchabo zu verwenden. Es kann lange dauern, bis man vom Zufallsgenerator ausgewählt wird. Oder auch nicht: Kürzlich erhielt eine Abonnentin von uns innerhalb von 48 Tagen eine Zusage für eine städtische Wohnung. Es kann also auch schnell gehen!

 

 

 

 

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