Mindestbelegung, Einkommenslimiten und Vermögen: Was die Regeln der Genossenschaften bezwecken

Grundsätzlich stehen Wohnungen in Genossenschaften allen offen. In der Praxis jedoch gibt es in den Statuten der meisten Genossenschaften in Zürich Richtlinien hinsichtlich der Belegung und der finanziellen Mittel der Mieterinnen und Mieter. Woher diese kommen, was sie auf gesellschaftlicher Ebene bezwecken und was das für euch bedeutet erklären wir hier.

Verbrauch von Wohnraum und Belegung: Mindest- und Zielbelegung

Bei der Belegung handelt es sich um die Anzahl der Personen, welche in einer Wohnung leben. In der Schweiz gibt es etwa 4 Millionen Haushalte. Die Zusammensetzung der Haushaltsformen in der Schweiz hat sich in den letzten Jahrzehnten dramatisch verändert. Seit 1970 hat sich die Anzahl der Einpersonenhaushalte fast vervierfacht (Sie macht heute etwa einen Drittel aus!), während sich die der Paare ohne Kinder verdoppelt hat. In derselben Zeit ist die Anzahl Haushalte mit Kindern unter 25 Jahren etwa stabil geblieben. Entsprechend hat auch der Verbrauch an Wohnfläche pro Person stark zugenommen: lebten wir in Zürich in den 1970ern im Durchschnitt noch auf etwa 30m2 pro Person sind es heute knapp über 40m2. Diese Entwicklungen tragen massiv zum Wohnungsmangel bei. Sie haben verschiedene Gründe, unter anderem die alternde Gesellschaft. So lebt zum Beispiel laut der NZZ im Kanton Zürich in 15% der Einfamilienhäuser nur eine einzige Person, wobei über 60% davon über 65 Jahre alt sind. Dies bezeichnet man als starke Unterbelegung. Als unterbelegt gilt nämlich ein Wohnobjekt, wenn die Zahl der Zimmer mehr als 1 grösser ist als die Anzahl der Bewohnerinnen und Bewohner. Eine 4-Zimmer Wohnung ist also unterbelegt, wenn darin weniger als 3 Personen leben. In einer 3-Zimmer Wohnung müssen mindestens 2 Personen leben, sonst ist sie unterbelegt.

Um den Wohnungsmangel in Zürich zu bekämpfen ist das Vermeiden der Unterbelegung ein wichtiges Mittel. Hier setzen Genossenschaften an. Sie möchten, dass möglichst viele Menschen ein angemessenes Zuhause finden können. Daher gibt es bei ihnen Richtlinien zur Belegung. Bei der Mindestbelegung wird darauf geachtet, dass die Wohnung nicht unterbelegt ist. Sprich, die folgende Formel wird angewandt: Anzahl Personen + 1.5 = maximale Wohnungsgrösse. Seid ihr also zu zweit, könnt ihr eine 3.5-Zimmer Wohnung beziehen. Für eine Familie mit 2 Kindern kommt maximal eine 5.5-Zimmer Wohnung in Frage. Bei manchen Genossenschaften gibt es übrigens auch eine Zielbelegung. Das ist die Anzahl Personen, die die Genossenschaft im Idealfall gerne in der Wohnung haben würde. Meist entspricht sie der Anzahl Zimmer (also zB 4 Personen in einer 4-Zimmer Wohnung). Auch bei der Wohnungsfläche achten Genossenschaften auf einen nicht übermässigen Verbrauch. Wir haben uns die Inserate für freie Genossenschaftswohnungen in Zürich der letzten Monate angeschaut. Bei einer Mindestbelegung (also 3 Personen) beträgt der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch in einer 4.5-Zimmer Genossenschaftswohnung in Zürich 33 m2 pro Person. Bei 3-Zimmer Genossenschaftswohnungen beträgt der durchschnittliche Flächenverbrauch bei Mindestbelegung (2 Personen) 32.5m2. Das ist also deutlich weniger als der allgemeine Durchschnitt. Indem sie Unterbelegung vermeiden und gemässigten Wohnflächenverbrauch fördern, tragen Genossenschaften aktiv zur Bekämpfung der Wohnungsnot bei.

Einkommenslimiten

Viele kennen die Faustregel, dass man nicht mehr als ein Drittel seines Einkommens fürs Wohnen ausgeben sollte. Doch eigentlich ist ein Drittel sehr viel, ein Viertel wäre wohl zu bevorzugen. Wenn man sich nun auf verschiedenen Internetportalen umsieht, merkt man schnell, dass es sogar für Menschen mit Schweizer Medianlohn in Zürich nicht einfach ist, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Besonders, wenn da noch Kitakosten und so weiter anfallen. Zum Glück gibt es Genossenschaften! Hier ist die Miete im Durchschnitt etwa 800 Franken pro Monat günstiger als in privat vermieteten Wohnungen (Unser Ersparnis-Rechner zeigt euch die echten Daten). Damit auch die richtigen Personen profitieren, nämlich die, die sonst wirklich Mühe hätten, gibt es bei einigen Genossenschaften (und auch bei städtischen Wohnungen) Einkommenslimiten. Eine Person kommt also nur in Frage, wenn ihr steuerbares Einkommen (wichtig: steuerbares, nicht Bruttoeinkommen!) unter der Limite liegt. Meist handelt es sich um ein Vielfaches der Miete, oft etwa das Vier- bis maximal Sechsfache – eben passend zu der oben erwähnten Faustregel. Beträgt die Miete für eine 3.5-Zimmer Wohnung also zum Beispiel 1'500 Franken pro Monat, so liegt die Einkommenslimite vielleicht beim Vier- bis Sechsfachen, sprich bei einem Steuerbaren Einkommen von 72'000-96’000 Franken für den gesamten Haushalt (sprich: alle Personen zusammengerechnet). Ihr könnt anhand dieser Zahlen erkennen, dass die Genossenschaften im Allgemeinen darauf abzielen, Personen mit tiefem bis mittlerem Einkommen eine bezahlbare Wohnung zu bieten. Genossenschaften achten bei ihren Siedlungen auch auf Durchmischung, es kann also gut sein, dass man auch bei leicht höherem Einkommen eine Chance hat, jedoch ist man auf jeden Fall nicht die Zielgruppe.

Vermögen und Genossenschaftswohnungen

Viele Genossenschaften vermieten Wohnungen nur an Haushalte mit einem Vermögen von weniger als 200'000 Franken. In welchem Verhältnis steht dies zur allgemeinen Bevölkerung? Wir haben beim Bundesamt für Statistik nachgeschaut und die Vermögensstruktur der Schweiz analysiert. Auf den ersten Blick sind wir alle extrem reich, denn das durchschnittliche Vermögen liegt bei ca 600'000 Franken! Jedoch zeigt ein genauerer Blick auf die Statistiken, dass hierzulande viel Ungleichheit herrscht. Denn: etwa 0.36% der Menschen (knapp 20'000) besitzen satte 34% des gesamten Vermögens unseres Landes! Das Medianvermögen (sprich: Die Hälfte der Bevölkerung hat mehr, die andere Hälfte weniger) beträgt etwa 160'000 Franken. Im Hinblick auf diese Zahl macht die Vermögenslimite der Genossenschaften Sinn. Wer 200'000 auf dem Konto hat, gehört definitiv zur reicheren Hälfte des Landes und braucht vielleicht nicht so dringend eine günstige Wohnung wie jemand mit weniger oder keinen Reserven.

Fazit

Als Gesellschaft verbrauchen wir immer mehr Platz pro Person, leben in Haushalten mit immer weniger Personen und werden immer älter. Zudem wird leider nicht so viel gebaut, wie nötig wäre. Diese Faktoren verschärfen den Wohnungsmangel. Zudem sind Einkommen und Vermögen in unserem Land nicht gleichmässig verteilt. Dadurch ergibt sich ein Markt, in dem es für finanziell schwächer gestellte Personen sehr schwierig ist, eine angemessene Wohnung zu finden. Genossenschaften wirken dieser Situation entgegen. Sie bekämpfen die Unterbelegung und bieten bezahlbaren Wohnraum für Menschen mit tieferem und mittlerem Einkommen. Entsprechend begehrt sind natürlich solche Wohnungen. Um die Suche zu vereinfachen, könnt ihr GenossenSchaffen.ch nutzen. Unser Suchabo schickt euch alle Inserate direkt in eure Email-Inbox. Zudem findet ihr auf unserer Webseite alle Wartelisten und Neubauprojekte der Genossenschaften sowie jede Menge Tipps und Tricks für die Bewerbung.